Проекты реновации в Зюзино: анализ документации, выводы и предложения

Уже вторую неделю многие жители Зюзино заняты изучением и обсуждением проектов застройки по программе реновации. Чиновники мэрии наконец-то опубликовали их спустя два года и восемь месяцев после утверждения самой программе. Общая продолжительность видео, посвященных проектам реновации на YouTube-канале Штаба Зюзино и моем личном канале, составляет около четырех с половиной часов. В сумме их посмотрело несколько тысяч жителей нашего района. В этой статье я бы хотел подвести предварительный итог под обсуждением реновационных проектов. А также рассказать, как добиться качественных проектов реновации в нашем районе и избежать замены шила на мыло: появления на месте ветхих хрущоб «современных» урбан-гетто – высотных кварталов с дворами-колодцами, с нехваткой парковочных мест, зелени, поликлиник, школ и детских садов.

 

Прежде всего, важно помнить, что сегодня на обсуждение вынесены проекты планировки конкретных кварталов, которые вошли в программу реновации. И целью обсуждения является не голосование за или против программы реновации, а обсуждение будущей застройки пятиэтажных кварталов. Это обсуждение является обязательной процедурой, предусмотренной федеральным и городским Градостроительными кодексами. Все мнения граждан, высказанные по итогам обсуждения, должны быть включены в итоговый протокол. Проекты, по которым граждане внесли предложения и замечания, должны быть изменены на основе данных предложений. Навязываемый же чиновниками подход «голосуйте за проекты реновации без изменений, иначе вы против реновации», является ложным и противоречит нормам и принципам градостроительного законодательства. Более того, лично у меня он вызвал дополнительное желание внимательно изучить проекты реновации и понять, не заложена ли в них очередная подлянка для жителей нашего района. Это подозрение дополнительно усилилось после того, когда вместо полноценных публичных слушаний проекты решили спешно обсудить только в Интернете на сайте «Активный гражданин», которым пользуется меньшая часть жителей Зюзино. И вот к каким выводам я пришел по итогам изучения проектов планировки по реновации в Зюзино.

ВИДЕО
Как поддержать?

Поддержать рублём развитие

YouTube-канала.

Вы можете вступить в группы «Штаба Зюзино» в социальных сетях, подписаться на каналы в YouTube, Twitter, Telegram и Instagram. Участвуйте в наших проектах как волонтёр.

1. Сроков и схемы переселения пятиэтажек в проектах нет. Тип и серия новых домов неизвестны

Во-первых, ни в одном из представленных проектов нет ответа на главные вопросы, которые задают жители пятиэтажек – когда и куда переселят наш дом? В проектах планировки по всем кварталам Зюзино не указаны сроки сноса ни по одной пятиэтажке, даже примерные. Не указаны и конкретные сроки этапов реализации проектов планировки. Как правило, в каждом проекте их два: первый – строительство стартовых домов для начала расселения, второй – расселение пятиэтажек в стартовые дома, поэтапный снос пятиэтажек и новое строительство. Примерных временных сроков нет даже по этим этапам. Важно отметить, что в ходе реализации лужковской программы сноса пятиэтажек проекты планировки утверждались вместе с примерными сроками их реализации. Например, проект планировки квартала 14, утвержденный еще при Лужкове, но так и не выполненный мэром Собяниным, имел сроки реализации с 2007 по 2014 годы.

 

Отсутствуют в проектах планировки и схемы будущего переселения. Какие пятиэтажки в какие дома переселяются – непонятно. Федеральный закон о реновации прямо устанавливает, что «очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния». Однако в проектах планировки нет ни данных о техническом состоянии сносимых пятиэтажек, ни даже примерной очередности и графика и сноса.

 

Нет ответа и на вопрос, какие именно дома будут строить на месте пятиэтажек. Монолитные, кирпичные или панельные и каких именно серий? Никакой информации об этом в проектах планировок нет. Указана лишь общая площадь будущих домов и примерная высота в метрах и этажах. Опять-таки в проектах планировки, утверждавшихся до программы реновации информация о новом строительстве была более подробной. Например, в проекте планировки квартала 10а по строительству ЖК «Нахимово» на Болотниковской улице указывалась не только высота домов, но и их строительная серия, точное число квартир, жителей и даже назначение нежилых помещений на первых этажах.


Мне в итоге не очень понятно, чем именно занимались почти три года разработчики проекта из Москомархитектуры, если хотя бы примерно не смогли ответить на вопросы, которые больше всего волнуют жителей пятиэтажек.

 

2. Большая часть жилья по проектам реновации строится для последующей продажи

Во-вторых, анализ данных, представленных в проектах планировки, свидетельствует о том, что большая часть жилья, которая строится на месте пятиэтажек, является коммерческим и предназначена для продажи. Эту информацию разработчики проектов прямо не указывают. Хотя в прежних проекта сноса пятиэтажек при Лужкове она всегда четко прописывалась – и в проекте для квартала 14, и в более ранних, например, для квартала 11.  Те не менее, вычислить объем жилья, который строится для жителей пятиэтажек и жителей новых домов не составило большого труда. На официальном сайте Градостроительного комплекса мэрии Москвы указано, что «переселенцы по программе реновации получат жилье с коэффициентом 1,3»,  «то есть на один квадратный метр в старой квартире переселенцы получат 1,3 кв. метра в новом жилье». С помощью этого коэффициента удалось рассчитать точное количество жилья для переселения и на продажу в каждом квартале.

 

Расчеты показывают, что из почти 3 миллионов квадратных метров нового жилья по программе реновации в Зюзино для переселения из пятиэтажек предназначено примерно 42 процента, а почти 58 процентов жилья строится на продажу. При этом ситуация заметно отличается по кварталам. В кварталах 7, 10 и 14 на продажу строится 51 процент жилья, в то время как в кварталах 25,26-31 и 35-36А – 65 процентов. Чем выше плотность застройки в квартале, тем больше жилья планируется в нем на продажу. В целом плотность застройки нашего района увеличится в 3,1 раза. Сейчас Зюзино занимает по этому показателю 7 место среди всех районов Москвы. Если проекты реновации будут утверждены без изменений, то возможно мы войдем в тройку лидеров или даже возглавим этот список.

 

Средняя высота новых домов в кварталах варьируется от 21 этажа в кварталах 25-36А до 25 этажей в кварталах 7, 10 и 14. Напомню, что на старте программы реновации мэр Сергей Собянин публично обещал, что новые дома по программе реновации будут от 6 до 14 этажей. Однако подавляющее большинство жилых домов оказывается в два-три раза выше обещанной мэром высоты. С учетом того, что почти 60 % нового жилья является коммерческим, получается что в 21 этажном доме примерно 8 этажей будет приходиться на жителей пятиэтажек, и примерно 13 этажей – на продажу.

 

Помимо большого объема коммерческого жилья, проектами планировки предусмотрено массовое строительство нежилых объектов, вероятнее всего, также коммерческой направленности. Подробностей по функциональному назначению этих объектов почти нет, названы они малопонятными словами «многофункциональный центр», «общественно-деловой  центр», «административный центр» и другими. За этими словами может скрываться строительство торговых центров и бизнес-центров в той или иной пропорции. Особенно выделяются своим масштабом следующие проекты:

  • Здание 24 этажа у сквера на углу Азовской и Болотниковской улиц.

  • Здание 30 этажей на Нахимовском проспекте на месте сносимых пятиэтажек.

  • Два здания по 11 этажей на углу улиц Каховка и Большая Юшуньская.

  • Технопарк в промзоне на Большой Юшуньской улице, за гостиничным комплексом «Севастополь».

  • Здание 24 этажа на Черноморском бульваре у конечной остановки трамвая 3.

  • Здание 30 этажей на углу улицы Каховка и Севастопольского проспекта.

  • Здание 16 этажей у Керченского пруда.

 

В одном из указанных зданий планируется размещения физкультурно-оздоровительного комплекса. Еще в двух других – продуктовых магазинов. Какие потребности жителей района удовлетворяют остальные здания неизвестно. Также непонятно, почему запланировано именно такое их количество и такая большая высота застройки.

 

Большие объемы коммерческого жилого и нежилого строительства позволяют сделать вывод, что основной задачей проектов реновации в Зюзино, видимо, является не столько расселение пятиэтажек, сколько оказание поддержки приближенному к мэрии строительному бизнесу. Иначе, плотность, высоту застройки, количество жилых и нежилых зданий можно было уменьшить и привести в соответствие с изначальными обещаниям чиновников, данным на старте реновации. Следует помнить, что программа реновации финансируется целиком за счет городского бюджета, а значит, приближенные к мэрии застройщики будут иметь доступ к городским контрактам, гарантирующим бесперебойное финансирование даже в условиях экономического кризиса. 

3. Население Зюзино может увеличиться на 70 тысяч человек. Социальных объектов для новых жителей запланировано недостаточно

На сколько может увеличиться население Зюзино по итогам реновации? Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов рассчитывает, что квартиры в новых домах по реновации будут продаваться ближе к общероссийскому нормативу обеспеченности жильем – 25,4 квадратных метра на человека. Исходя из этого норматива и объема жилья, которое строится в каждом районе на продажу, можно рассчитать возможный прирост населения в каждом квартале и районе в целом.

 

Таким образом численность населения нашего района по итогам реновации может увеличиться на почти 70 тысяч человек. Сейчас в Зюзино проживает 126,8 тысяч жителей, это 28 место среди всех районов Москвы. Реновация может увеличить население района почти на 55 %, до 196 тысяч человек. Тогда Зюзино станет четвертым по населенности районом Москвы, оказавшись между Митино и Южным Бутово.

 

Такое заметное увеличение  численности населения должно сопровождаться строительством новых социальных объектов – поликлиник, школ, детских садов. В противном случае возникнет дополнительная нагрузка на существующие объекты, что приведет к очередям в поликлиниках, переполненным классам в школах и группам в детских садах. Чтобы понять, запланировано ли в проектах по реновации строительство достаточного числа социальных объектов, я сравнил их общее количество с существующим количеством социальных объектов, обслуживающих 126,8 тысяч жителей Зюзино сейчас.

Проекты реновации не предусматривают достаточного количества социальных объектов для такого числа новых жителей. Необходимо добавить в проект еще как минимум одну детскую поликлинику, 4 новых школы и 7 новых детских садов. В качестве положительных моментов следует отметить, что проектами предусмотрено строительство нового здания музыкальной школы и здания районного отдела полиции. Недостающие же социальные объекты можно построить на месте многоэтажных коммерческих «центров», о которых написано выше.

4. Проблемы с парковкой и экологией. Вырубка сквера «Два медведя»

В каждом проекте реновации отдельно отмечено, что он разработан на основе концепции «двор без машин». Количество парковочных мест в кварталах оказывается заметно меньше, чем количество квартир. Например, проект планировки по кварталам 40, 41 и 42 предусматривает 1849 парковочных мест на примерно 10,5 тысяч квартир по итогам застройки. То есть примерно одно парковочное место на 6 квартир. На весь район запланировано строительство двух паркингов на 724 места в сумме. Также в проектах реновации написано, что дома будут строиться с подземными гаражами, однако, не уточняется, сколько именно таких домов будет построено и сколько в сумме мест будет в этих гаражах. Также не сообщается, будут ли места в паркингах и подземных гаражах выдаваться  жителям новых домов бесплатно или продаваться по рыночной стоимости. Кроме того, проектом предусмотрен снос почти всех оставшихся в районе крытых гаражей – на Керченской улице, Балаклавском проспекте и у дома Сивашская ул., д. 6 корп. 1. Машины, стоявшие в этих гаражах, вынуждены будут парковать где-то во дворах нашего района. Справится ли улично-дорожная сеть с такой возросшей нагрузкой – открытый вопрос.

 

Таким же открытым остается вопрос и об экологической обстановке в нашем районе после реновации. В описательной части проектов планировки упомянуто «озеленение территории общего пользования в соответствии с нормативными требованиями по их организации». Однако нигде в проектах не приводятся ни сами нормативы, ни существующая площадь и количество зеленых насаждений в кварталах, ни планируемые их показатели после реновации. При том, что рассчитать эти показатели несложно на основе нормативов, указанных в таблице 5.4 Норм и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы – на каждые 50 квадратных метров жилья должно приходиться 15 квадратных метров озелененной территории.

 

Скорее всего, разработчики проектов планировки специально не указали в проекте площадь и количество зеленых насаждений, так как она может заметно уменьшиться при реализации проектов в исходном виде. В частности проектом планировки кварталов 36, 37 и 38 запланирована застройка сквера «Два медведя» на углу Болотниковской и Керченской улиц. Это один из двух больших парков в нашем районе. Вместо сквера чиновники хотят построить четыре многоэтажных дома, высотой от 11 до 24 этажей. При этом территория сквера относится к другому кварталу 14Б, который не входит в программу реновации и в котором вообще нет ни одной пятиэтажки.

 

Очевидно, что застройка одного из двух районных парков приведет к дефициту зеленых насаждений и ухудшению экологической обстановки для жителей всех ближайших кварталов.

 

5. Результаты анализа проектов реновации в Зюзино

Анализ проектов реновации в Зюзино приводит к следующим выводам:

1. На данный момент в проектах отсутствуют любые сроки их реализации, в том числе сроки расселения по конкретным домам и кварталам.

2. В проектах нет даже примерных графиков и схем переселения из пятиэтажек в новые дома.
3. В проектах нет никакой информации о типе и сериях новых домов, только площадь и высота застройки.
4. Больше половины жилья по проектам планировки строится для последующей продажи, для переселения предусмотрено всего 42 % от общего объема строительства.

5. Средняя высота новых домов колеблется от 21 до 25 этажей, вместо обещанных мэром Сергеем Собяниным 6-14 этажей.

6. Кроме высотных домов проектом предусмотрено массовое строительство крупных нежилых зданий (вероятно, торговых и офисных центров), востребованность которых для жителей района никак не обоснована.

7. В случае реализации проектов реновации в исходном виде численность населения района может увеличиться почти на 70 тысяч человек.

8. Проектами реновации запланировано недостаточное количество новых поликлиник, школ и детских садов.

9. В проектах реновации отсутствует информация о точном количестве парковочных мест, с учетом мест подземных гаражах и многоярусных паркингах. Нет информации, будут ли эти места выдаваться жителям домов бесплатно или продаваться по рыночной цене. Число парковочных карманов на улице почти в 6 раз меньше количества квартир в новых домах.

10. Проектами реновации не уточняется площадь и количество зеленых насаждений по итогам реновации. Зато предусмотрена вырубка одного из двух районных парков и строительство на его месте четырех многоэтажных домов.

 

По всем этим пунктам жители района и муниципальные депутаты могут вносить свои предложения и замечания, чтобы улучшить проекты. Именно для этого и проводятся общественные обсуждения по каждому проекту. Предлагая свои изменения, вы не голосуете за или против реновации, вы предлагаете изменить проект, по которому нам с вами жить не одно десятилетие.

 

6. Предложения по изменению проектов реновации

Лично я как депутат и житель Зюзино, направлю следующий список предложений и замечаний по проектам планировки кварталов Зюзино:

1. Указать в основной части проекта планировки территории кварталов конкретные сроки этапов реализации проекта планировки, в том числе планируемые сроки сноса многоквартирных домов или групп многоквартирных домов, расположенных в квартале.

2. Указать в основной части проекта планировки территории кварталов планируемый график и схему переселения сносимых многоквартирных домов в строящиеся дома.

3. Указать в табличных и/или графических материалах проектов планировки следующую информацию о проектируемых и строящихся многоквартирных домах: тип и серия дома, количество подъездов и квартир в доме, функциональное назначение нежилых помещений в доме.

4. Изменить проекты планировки и правил землепользования и застройки в части уменьшения высоты пятен застройки, строящихся жилых и нежилых зданий до 20-45 метров, то есть 6-14 этажей в соответствии с публичными обещаниями мэра Москвы Сергея Собянина. Уменьшить общую площадь и плотность застройки пропорционально уменьшению высоты застройки.

5. Внести в основную часть проекта планировки территории кварталов обоснование необходимости строительства новых нежилых объектов, с указанием их точного функционального назначения.

6. Внести изменения в проект планировки и правила землепользования и застройки в части строительства здания детской или детско-взрослой поликлиники, 4 зданий школ в дополнение к уже запланированным и 7 зданий детских садов в дополнение к уже запланированным. Предусмотреть размещение данных объектов на месте тех нежилых зданий, чье функциональное назначение и востребованность для жителей района Зюзино не обоснованы в проекте.

7. Указать в основной части проекта планировки территории кварталов, табличных и графических материалах точное количество домов с подземными гаражами, а также точное число парковочных мест в данных гаражах. Указать в данных материалах точное количество всех видов бесплатных парковочных мест на территории квартала.

8. Указать в основной части проекта планировки территории кварталов, табличных и графических материалах существующую площадь озелененных территорий и количество зеленых насаждений, а также их планируемые значения по итогам реализации проекта, в соответствии с нормативами ТСН 30-304-2000 г. Москвы (МГСН 1.01-99) «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы».

9. Исключить из проекта планировки территории кварталов 36, 37 и 38 района Зюзино и проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки в отношении территории кварталов 36, 37 и 38 района Зюзино пятна застройки и последующее строительство домов на месте озелененной территории Сквер по Болотниковской и Керченской улице. Сохранить данную озелененную территорию в существующих границах.

 

Вы можете отправить все или любое из этих предложений, изменив или дополнив его своими.

 

Оставить свой отзыв на проекты по реновации можно следующими способами:

1. Самый простой и удобный – оставить отзыв в форме на сайте Штаба Зюзино (внизу страницы) https://www.zuzino-shtab.ru/

Все собранные отзывы будут отправлены в градостроительно-земельную комиссию г. Москвы, проводящую слушанию с сопроводительным письмом муниципальных депутатов.

2. До 10 мая включительно оставить свой отзыв на портале «Активный гражданин», если вы сумели там зарегистироваться. Проекты реновации и формы для отзывов доступны по ссылке https://ag.mos.ru/debate

3. Отправить свой отзыв через электронную приемную на сайте правительства Москвы (в разделе получатель выбрать «Правительство Москвы», должностное лицо «Собянин Сергей Семенович») https://www.mos.ru/feedback/reception/
Если вы или ваши соседи не пользуетесь интернетом, можете написать и отправить свой отзыв обычной почтой по адресу 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13, мэру Москвы Собянину С.С.

Для большей надежности советую вам оставить свой отзыв и на сайте Штаба Зюзино, и на сайте «Активный гражданин» или в приемной мэрии Москвы.

 

Все отзывы, отправленные до 10 мая должны быть обязательно включены в протокол общественных обсуждений. Однако, вы можете отправить свой отзыв и после 10 мая в соответствии со статьей 69 Градостроительного кодекса Москвы, поскольку проекты реновации затрагивают ваши права и законные интересы как жителей района Зюзино.

 

Участвуйте в обсуждении проектов реновации, высказывайте свое мнение – именно от него зависит будущее нашего района!

Константин Янкаускас

Депутат МО Зюзино

 

© «Штаб Зюзино». Район Зюзино, Москва, Россия

zuzino.shtab@gmail.com

  • YouTube-канал Штаба Зюзино
  • Штаб Зюзино в Facebook
  • Штаб Зюзино в Instagram
  • Штаб Зюзино Вконтакте
  • Штаб Зюзино в Twitter
  • Телеграм Штаба Зюзино